Was macht ein Immobilienmakler? Aufgaben, Leistungen und Kosten beim Hausverkauf.
Sie überlegen, Ihr Elternhaus zu verkaufen, planen den nächsten Lebensabschnitt nach dem Auszug der Kinder oder haben unerwartet eine Immobilie geerbt, die Sie nicht selbst nutzen möchten? In all diesen Lebenssituationen stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Was macht ein Immobilienmakler eigentlich genau und rechtfertigt seine Leistung die Provision?
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer im Ostalbkreis denken zunächst, sie könnten den Verkauf in Eigenregie stemmen. Eine Anzeige ist schnell erstellt. Doch der Verkauf einer Immobilie ist weit mehr als ein paar Fotos und ein Preis. Wir von nowinta Real Estate begleiten seit vielen Jahren Menschen aus Aalen und der Region durch genau diesen Prozess.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Aufgaben ein professioneller Makler übernimmt, mit welchen Kosten Sie 2026 rechnen müssen, welche aktuellen rechtlichen Änderungen Sie kennen sollten und worauf Sie bei der Auswahl achten, damit Sie eine fundierte, gelassene Entscheidung treffen können.
Was macht ein Immobilienmakler? Die acht Kernaufgaben im Überblick
Die Arbeit eines Immobilienmaklers beginnt lange vor der ersten Besichtigung und endet erst nach der Schlüsselübergabe. Was macht ein Immobilienmakler also konkret? Wir geben Ihnen einen Überblick.
- Marktgerechte Wertermittlung: Objektbegehung, Lage- und Zustandsanalyse, marktgerechter Angebotspreis.
- Beschaffung aller Unterlagen: Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Besonders relevant: Aktuell wird die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Frist 29. Mai 2026) über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umgesetzt, im Juli 2026 beschlossen, voraussichtlich ab August 2026 in Kraft – darin enthalten sind eine harmonisierte EU-Effizienzskala A bis G und erweiterte Vorlagepflichten. Bestehende Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren.
- Professionelle Vermarktung: Exposé, Fotografie, Portaleinstellung und Ansprache vorgemerkter Interessenten.
- Selektion und Bonitätsprüfung: Vorabprüfung über Finanzierungs- oder Guthabenbestätigung der Bank.
- Besichtigungen und Verhandlungen: Evelyn Bogon, Immobilienberaterin in unserem Team bei nowinta Real Estate, berichtet aus ihrer Praxis von Großfamilien, die sich bei Privatbesichtigungen unkontrolliert im Haus verteilen. Solche Einzelfälle zeigen, wo Diskretion und Kontrolle aus der Hand gegeben werden können.
- Begleitung bis zum Notartermin: Unterlagenvorbereitung, Terminkoordination, Vermittlung qualifizierter Käufer.
- Professionelle Übergabe: mit Übergabeprotokoll, Zählerständen und Inventarliste.
- Erfolgsbasiertes Honorar: Provisionsanspruch nach § 652 BGB nur bei erfolgreichem Verkaufsabschluss.
Haus verkaufen ohne Makler: Warum das in der Praxis selten gut funktioniert
Die Vorstellung, sich die Provision zu sparen, klingt verlockend. In der Praxis scheitern viele Privatverkäufer jedoch an drei Hürden.
Häufigste Fehler: Seit dem GEG müssen bereits in der Anzeige fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis erscheinen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlende Angaben können Bußgelder bis zu 10.000 Euro auslösen; auch bei Nichtvorlage des Energieausweises bei Besichtigung droht ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro.
Realistischer Zeitaufwand: Schätzungen reichen je nach Methodik von rund 60 bis 160 Stunden Eigenarbeit (Quelle: bodenrichtwerte-deutschland.de), zuzüglich 2.000 bis 10.000 Euro direkter Kosten. Vermarktungsdauer: Privatverkäufer benötigen häufig sechs bis zwölf Monate; mit professioneller Begleitung in der Regel drei bis sechs.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, und möchten wissen, welcher Preis im Ostalbkreis realistisch erzielbar ist? Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch mit unserem Team von nowinta Real Estate: Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen.
Was kostet ein Immobilienmakler? Provision und gesetzliche Grundlagen
Die folgenden Angaben spiegeln den Marktstandard in Baden-Württemberg wider und ersetzen keine individuelle Beratung.
Halbteilungsgrundsatz: Seit dem 23. Dezember 2020 regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a-656d BGB), dass sich Käufer und Verkäufer beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer die Provision in gleicher Höhe teilen müssen. Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juli 2026 klargestellt, dass dies nur bei Einfamilienhäusern gilt: Ein Zweifamilienhaus zählt nicht dazu, und die beabsichtigte Eigennutzung muss der Käufer spätestens bei Vertragsschluss offenlegen.
Marktstandard BW 2026: In Baden-Württemberg hat sich eine Gesamtprovision von rund 7,14 Prozent inkl. MwSt. Etabliert: je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei verhandelbar. Die marktübliche Spanne insgesamt: 3,0 bis 7,14 Prozent.
Geltungsbereich: Die Teilungspflicht gilt nur beim Verkauf an Verbraucher; bei unbebauten Grundstücken, gewerblichen Immobilien oder Mehrfamilienhäusern bleibt die Verteilung frei vereinbar.
nowinta Real Estate: Ihr Immobilienmakler in Aalen und im Ostalbkreis
Die nowinta Real Estate GmbH ist ein Unternehmen der nowinta Finanzgruppe mit Sitz in Aalen. Im Bereich Immobilien-Vermittlung greifen die Anforderungen nach § 34c GewO; die zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK Karlsruhe. Wir begleiten Eigentümerinnen und Eigentümer im gesamten Ostalbkreis.
nowinta ist seit 1990 am Markt und bringt diese Erfahrung in den Immobilienbereich ein; mit nowinta Real Estate als spezialisierter Einheit.
Regionale Marktkenntnis: Zur Orientierung – in Aalen liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu Beginn 2026 für Häuser bei etwa 2.900 bis 3.500 Euro, für Eigentumswohnungen bei rund 3.150 bis 3.560 Euro pro Quadratmeter (Quellen: Engel & Völkers, immowelt.de, Q1/2026).
Beratung im Verbund: Evelyn Bogon arbeitet eng mit den Kolleginnen und Kollegen aus Finanzierung, Versicherung und Vermögensaufbau zusammen.
Steuerliche Aspekte: Die Spekulationssteuer nach § 23 EStG fällt grundsätzlich an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorlag. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Lassen Sie sich vor einem Verkauf individuell beraten.
Häufige Fragen zu Immobilienmakler und Hausverkauf
Was macht ein Immobilienmakler im Unterschied zu einem Privatverkauf konkret anders?
Ein Makler übernimmt Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Selektion, Bonitätsprüfung und Übergabe. Privatverkäufer leisten all das selbst; mit entsprechendem Zeit-, Kosten- und Haftungsrisiko.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg 2026?
Marktstandard rund 7,14 Prozent inkl. MwSt., geteilt je 3,57 Prozent. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern frei verhandelbar.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Nach § 652 BGB nur bei erfolgreichem Abschluss eines Kaufvertrags; üblicherweise nach dem Notartermin.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Baupläne; bei ETW zusätzlich Teilungserklärung und Hausverwaltungsabrechnungen.
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Spekulationssteuer kann anfallen bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne Eigennutzung. Bei durchgehender Eigennutzung in der Regel steuerfrei. Lassen Sie sich individuell beraten.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Diese Veröffentlichung ist eine Werbemitteilung und keine Anlageberatung. Alle Informationen können sich ändern und erfolgen ohne Gewähr. Kapitalanlagen unterliegen Risiken bis hin zum Totalverlust; frühere Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator. Für Investmentfonds sind das Basisinformationsblatt (KID), der Verkaufsprospekt und die aktuellen Berichte maßgeblich. Bitte lassen Sie sich bei steuerlichen oder rechtlichen Fragen beraten.